Ihr Haus könnte 2023 an Wert verlieren. Müssen Sie sich Sorgen machen?

Der Wohnungsmarkt hat sich in den letzten Jahren für Eigentümer günstig entwickelt. Die durchschnittlichen Immobilienwerte sind seit Ende 2019 um 43 % gestiegen, und Verkäufer haben dadurch atemberaubende Gewinne erzielt.

Aber das war damals.

Auf dem Weg ins Jahr 2023 ist der Markt ganz anders. Mit Hypothekenzinsen mehr als doppelt so hoch wie vor einem Jahr, die Käufer ziehen sich zurück. Die Hausverkäufe sind im Vergleich zum Vorjahr um 6 % gesunken, und Preise bereits begonnen haben zu fallen (mindestens einmal im Monat).

„Die meisten Prognosen gehen jetzt von niedrigeren Immobilienpreisen im nächsten Jahr aus“, sagt Kenon Chen, Executive Vice President of Corporate Strategy bei Clear Capital, einem Anbieter von Immobiliendaten und -technologie.

Um es klar zu sagen: Einige Ökonomen erwarten, dass die Preise im Jahr 2023 stagnieren oder nur sehr moderat steigen werden. Einige andere sagen, wie Chen feststellt, einen spürbaren Rückgang voraus, insbesondere in den Hotspots der Pandemie-Ära. Moody’s Analytics erwartet beispielsweise landesweit einen Rückgang der Eigenheimpreise um 10 %. Anderen Berichten zufolge könnte der Rückgang 20 % übersteigen.

Was genau würden diese niedrigeren Preise – und die damit verbundenen Hauswerte – für aktuelle Hausbesitzer bedeuten? Es hängt davon ab, ob.

Für einige könnte dies verheerend sein. Bei anderen kann es zu Einsparungen kommen. Wie Jessica Peters, Immobilienmaklerin bei Douglas Elliman, sagt: „Die Preise werden sinken, aber das bedeutet nicht unbedingt eine Katastrophe.“

Zu welcher Gruppe gehören Sie? Hier ist, was ein Rückgang der Hauswerte wirklich für Hausbesitzer bedeuten würde – und wer sollte (und sollte nicht) besorgt sein.

Verkäufer sehen weniger Gewinn

Die offensichtlichste Auswirkung sinkender Immobilienwerte wären geringere Gewinne für Verkäufer. Dies sind nur Berechnungen: Wenn Ihr Haus heute für 500.000 $ verkauft werden könnte, aber in ein paar Monaten nur 450.000 $, würden Sie später beim Verkauf weniger verdienen.

Um es jedoch klar zu sagen: Das würde nicht unbedingt bedeuten, dass Sie Geld verlieren würden.

„Es hängt davon ab, wann jemand sein Haus gekauft hat“, sagt Sam Sawyer, Gründer und CEO von Pinnacle Realty Advisors in Austin, Texas. „In vielen Märkten haben Hausbesitzer immer noch ein hohes Eigenkapital, wenn sie vor zwei oder mehr Jahren gekauft haben, und ich denke, dass Menschen, die umziehen müssen, in der Lage sein werden, zu verkaufen und einen guten Preis zu erzielen.“

Denn die Preise steigen seit langem stark an. Seit dem zweiten Quartal 2020 sind die durchschnittlichen Eigenheimpreise laut US Census Bureau von 322.000 $ auf über 454.000 $ gestiegen. Wenn Sie Ihr Haus vor oder zu Beginn dieses Sprungs gekauft haben, haben Sie wahrscheinlich eine ausreichende Wertsteigerung erlebt, um eine Rendite zu rechtfertigen, selbst bei einem moderaten Wertverlust.

Wenn Sie jedoch in der Spitze gekauft haben, könnten Sie in Schwierigkeiten geraten, wenn die Werte um mehr als ein paar Prozent fallen.

„Wenn Sie Ihr Haus 2008 oder 2009 gekauft haben, wird der Verkauf im Jahr 2023 für Sie immer noch rentabel sein“, sagt Maureen McDermut, Maklerin bei RE/MAX in Cherry Creek in Denver. “Wenn Sie 2021 gekauft haben und 2023 verkaufen wollen, können Sie einen Verlust erleiden. Im letzteren Fall ist es besser zu warten, bis der Markt korrigiert und sich die Preise höher anpassen.

Home-Equity-Kreditnehmer werden weniger Optionen haben

Sinkende Eigenheimwerte würden auch für Eigenheimbesitzer auf breiter Front weniger Eigenkapital bedeuten. Eigenheimwert – oder die Differenz zwischen dem aktuellen Wert Ihres Eigenheims und den damit verbundenen Hypotheken – ist in den letzten Jahren sprunghaft angestiegen. Der durchschnittliche amerikanische Hausbesitzer verdiente allein im letzten Jahr 60.000 Dollar.

Das ist eine gute Sache. Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto wahrscheinlicher ist es, dass Sie beim Verkauf verdienen. Darüber hinaus ist Eigenkapital aber auch ein Finanzinstrument. Sie können sich dagegen leihen – mit Barrefinanzierung, Eigenheimdarlehen oder Eigenheimkreditlinie (HELOC) – und es zu Geld machen, ohne es zu verkaufen. Viele Hausbesitzer tun dies, um Reparaturen zu bezahlen oder Schulden zu konsolidieren.

Wenn das Eigenkapital schwindet, können Eigentümer weniger Kredite aufnehmen – oder kommen möglicherweise überhaupt nicht für diese Art von Produkten infrage. Dies könnte angesichts der Popularität von HELOCs in den letzten Monaten von Bedeutung sein. In der ersten Hälfte des Jahres 2022 erreichten die HELOC-Darlehen den höchsten Stand seit 15 Jahren und stiegen gegenüber 2021 um 30 %.

„In Bezug auf die Nutzung des Eigenkapitals könnte es etwas schwieriger werden, da die Kreditvergabestandards strenger werden und ein Teil des Eigenkapitals wahrscheinlich erodieren wird“, sagt Rick Ruvin, Partner bei Falk Ruvin Gallagher Real. Estate Team in Milwaukee. „Wenn ein Eigentümer der Meinung ist, dass er einen Teil dieses Kapitals nutzen muss, ist es am besten, dieses HELOC jetzt einzurichten.“

Die Kreditlinien derjenigen, die bereits HELOCs haben, werden möglicherweise reduziert oder eingefroren, was bedeutet, dass sie keine zusätzlichen Gelder abheben können. Kreditgeber tun dies, um eine Überschuldung der Kreditnehmer zu vermeiden.

Wie Tom Parrish, Head of Retail Credit Product Management bei BMO, erklärt: „Die meisten Institute haben Bedingungen, die es ermöglichen würden, die Kreditlinie auszusetzen oder zu reduzieren, wenn der Wert der Immobilie erheblich sinkt.“ .

Einige neuere Kreditnehmer werden mehr schulden, als ihr Haus wert ist

Die größte Sorge ist die Möglichkeit, Ihre Hypothek zu stören – oder mehr zu schulden, als Ihr Haus wert ist. Wenn dies passieren würde und Sie verkaufen müssten, würde die Immobilie nicht genug einbringen, um Ihren gesamten Kreditsaldo zu tilgen.

Sie würden dann einem Leerverkauf gegenüberstehen – wenn Sie Ihr Haus mit einem hohen Abschlag verkaufen und zurückzahlen, was Sie können (mit vorheriger Zustimmung Ihres Kreditgebers) – oder einer Zwangsvollstreckung, bei der die Bank Ihr Haus beschlagnahmt und für Sie verkauft.

„Dies ist eine sehr ernste und möglicherweise echte Sorge für einige Hausbesitzer, die vor kurzem innerhalb der letzten zwölf Monate ein Haus gekauft haben“, sagt Michael J. Thomas, Makler und Miteigentümer von RE/MAX Cherry Creek in Denver.

Das Datenunternehmen Black Knight zeigt, dass 8 % der Hausbesitzer, die im Jahr 2022 ein Haus gekauft haben, ihre Kredite jetzt zumindest leicht unterbezahlt haben und vier von 10 weniger als 10 % Eigenkapital in ihren Immobilien haben.

Hausbesitzer, die sehr geringe Anzahlungen geleistet haben (häufig solche mit FHA- oder VA-Darlehen) oder die ihr Eigentum stark verschuldet haben, sind ebenfalls einem höheren Risiko ausgesetzt.

„Dies könnte für jeden verheerend sein, der in den letzten 18 Monaten eine bedeutende Kapitalbeteiligung übernommen hat“, sagt Odest Riley Jr., Makler und Eigentümer von WLM Realty in Inglewood, Kalifornien. „Die größte Sorge werden Hausbesitzer sein, die 2021 zu viel für ein Haus bezahlt haben und mit Arbeitsplatzverlusten und sinkenden Haushaltseinkommen konfrontiert sind.“

Glücklicherweise sollten die meisten Hausbesitzer über genügend Eigenkapital verfügen, um schwerwiegende Folgen zu vermeiden, selbst wenn der Wert ihres Hauses sinkt.

„Selbst nach einem 20-prozentigen Rückgang der Immobilienpreise wären die heutigen Hausbesitzer ungefähr genauso viel wert wie die Hausbesitzer von 2002 bis 2005“, sagt Danielle Hale, Chefökonomin bei Realtor.com, und stellt fest, dass die Eigentümer jetzt in einer viel stärkeren Position sind als diese in der Zeit vor dem Crash. „Es wird sicherlich Hausbesitzer geben, die mit persönlichen finanziellen Schwierigkeiten konfrontiert sein werden, aber die Daten deuten darauf hin, dass viele dieser Haushalte andere Optionen als Zwangsvollstreckung oder Zahlungsausfall haben werden.“

Silberstreif? Senkung der Grundsteuern und Hausratversicherungsprämien

Während sinkende Immobilienwerte sicherlich nachteilige Auswirkungen für Hausbesitzer haben würden, gibt es auch einen möglichen Vorteil: Sie zahlen weniger für Dinge wie Grundsteuern und Hausratsversicherungbeide basieren (zumindest teilweise) auf dem Immobilienwert.

Erwarten Sie jedoch keine sofortige Reduzierung dieser Rechnungen. Versicherungsprämien werden zum Beispiel normalerweise auf jährlicher oder halbjährlicher Basis festgelegt, sodass Sie warten müssen, bis Sie Ihre Police erneuern, um Änderungen zu sehen. Grundsteuern fallen ebenfalls jährlich an, werden jedoch am Ende eines jeden Kalenderjahres veranlagt und zu Beginn des darauffolgenden Jahres entrichtet.

„Denken Sie daran, dass Steuern nachträglich gezahlt werden“, sagt Lisa Harris, eine Agentin im RE/MAX Center in Braselton, Georgia. „Es würde 2024 dauern, bis wir den Nutzen der 2023 entstandenen Wertminderungen sehen.“

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